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引用宜宾邦泰临港国际某业主提供的交房注意事项

发布时间: 2015-11-17 11:03
【验收项目】—— 文件验收、市内验收、室外验收
 
【文件验收】
 
查验文件
业主在收楼时,首先要审核开发商是否具备交付的全部法律文件,必要时可以要求核对相应原件。只有证件(原件)齐全,才能签署收楼单。只要开发商手续不完整,即便该房屋实际不存在质量问题可以实际居住,也不能视为法律意义上的交付。业主也有权拒绝在相应手续上签字并要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果确实被要求收楼,也要在相关文件,如《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××证书》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。
 
序号 项目 验收结果
1 规划部门出具的《建筑工程规划验收合格证》。  
2 建设主管部门出具的《建设工程竣工验收备案证明书》。表上每一项都必须报主管部门备案,如果缺少任何一项的话,这个楼盘还属于“黑楼”,是不能入住的。 
3 区级以上质检站核发的《房屋质量合格证明》。—必须具备。  
4 开发商提供的房屋的《住宅质量保证书》—必须取得,要带走。  
5 开发商提供的《住宅使用说明书》—开发商据此承担保修责任。必须取得,要带走  
6 房产管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》。标明实际建筑面积是多少,分摊多少,什么地方是公用面积。或者由有权部门(规划国土局地籍测绘大队)出具的正式测绘报告:《房屋建筑面积测绘报告》。—必须具备,否则至少无法计算实际的公摊面积,也就无法结算最终房款,无法开具正式发票。 
7 卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格证》。  
8 公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》。  
9 民防部门出具的《民防工程竣工验收证书》。  
10 质量技术监督部门出具的《电梯(扶梯)验收结果通知单》。  
11 环保部门出具的《建设工程环保验收合格证》。  
12 燃气主管部门出具的《燃气工程验收证书》。  
13 城建档案部门出具的《工程验收档案认可书》。  
14 管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)—可带走。房屋的设计图纸和水电路图纸,管线如何走,哪些墙可以打,配电箱及配线箱的使用说明等。  
       
核实面积
面积结算是验房手续当中比较重要的一项。请带上契约或副本,确认售楼契约附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同。
 
契约面积是期房的销售面积,而在工程完工后,开发商还要请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测。测绘部门出示的面积实测表,就是开发商和我们要进行面积结算的依据(一般在入住后开发商才请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测)。记住:要按购房契约约定的面积误差的条款结算面积。我们的契约约定:面积误差按《城市房地产交易管理条例》执行。因此,如有误差,需要开发商明确处理方法。
 
购房者对实测面积有疑问的,也可以要求重新测量。从普遍发生的面积事件来看,主要有三个方面:一是开发商增加公共建筑的内容,将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围;二是在不增加公共建筑数量的前提下,将测量面积人为加大;第三是调高公摊系数,在不改变实测公摊面积的前提下,增加每户的公摊面积。事实上,这三种方法都被交叉使用,而这一切,都必须得到土地、房管或测绘部门的认可或配合。
 
主要分摊项目
1、电梯间;
2、电梯机房;
3、水箱间;
4、楼梯间;
5、消防控制室;
6、一层门厅及值班室。
不分摊项目 1、人防工作间;2、风井;
 
看完那些资料后,基本就可以去验收房子了,暂且先不要交付一切物业费用及相关费用,应该在验收好后,再交付费用。
 
物业要求业主在拿钥匙前先交物业费无任何法律依据!
 
从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把(记得拿上那些工具)。也许在这之前,你已经无数次来看过房子了,但你最好还是跟在物业或工程部人员的身后去验收房屋。如果房子和契约约定的一样,且没有质量问题,你就在收房单子上签字。如果在验收的时候发现问题,一定要当场请施工单位及时维修,维修后再重新验收房屋。
1. 地面不平,使用靠尺检查,最大的高低之差竟然高达5cm, OMG....
2. 门洞倾斜,做们的时候师傅说还好倾斜不是很大,包门洞可以掩盖的了,如果倾斜太厉害那个.....
3. 防水建议24h后不要把水排掉,继续试验。我验收的时候没问题,一周后才出现问题,厨房的一堵墙都发霉了.... 最后物业联系的整改
4. 地面、墙面空谷一定要整改,否则后面装修时你就要自己花钱改了
5. 水电一定要确认下,否则装修公司一进场,他们就不认了
欢迎大家一起讨论哈!!!!!
 
【室内验收】
验收房子
序号 项目 验收方法、标准 验收结果
1 看墙壁
仔细检查每个房间墙体是否平整,墙壁是否有裂纹,房顶上是否有裂缝(没有裂缝最好,有裂缝得看是什么样的裂缝 与房间横梁平行的裂缝,属眼下的质量通病,虽有质量问题,但基本不妨碍使用;如果裂缝与墙角呈45度斜角,甚至与横梁呈垂直状态,那么就说明房屋沉降严重,该住宅有严重结构性质量问题 
门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险大)  
 
内墙墙面上及房屋顶部是否有麻点。(这种麻点专业称“石灰爆点”,是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如有麻点,对室内装潢将带来很大的不利影响。)
 
墙身顶棚有无部分隆起,用木棍敲一下有无空声。
 
墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪,隆起或凹陷的地方。
 
a.屋顶上是否有裂缝?(与横梁平行无妨,呈45°斜角,说明有结构问题)
b.承重墙是否有裂缝?(若裂缝贯穿整个墙面,表示该房存在隐患)
c.房间与阳台的连接处是否有裂缝?(如有裂缝很有可能是阳台断裂的先兆,要立即通知相关单位)
d.墙身顶棚是否有隆起?用木槌敲一下是否有空声?
e.从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙?
f.墙面是否有水滴、结雾的现象?(冬天房间里的墙面如有水滴,说明墙面的保温层可能有问题)
g.内墙、厨房卫生间顶面、外墙是否有水迹?
h.内墙墙面上是否有石灰爆点(麻点)?
i.墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方?
j.墙上涂料颜色是否有明显不均匀处?  
 
2 看地面
 
仔细检查地板是否平整,地面有无空壳开裂情况。如有空鼓,一定要责成陪同的物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系
a. 检查地面有无空壳开裂情况?(用小木锤敲,咚咚声就说明是空心的,要返工,要梆梆声才好)  
 
3 验地平
测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。
 
将透明水管注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度,并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。看水管在该处的高度,然后再做一个标志。接着用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推,测量出全屋的水平差度差异在2厘米左右是正常的,3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围,你就得注意了 
 
4 查渗水
 
查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房卫生间的顶面、外墙等地方,如有水渍,说明有渗漏,务必尽快查明原因特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。墙身、墙角接位有无水渍、裂痕  
 
5 防盗门
 
要求开发商提供防盗门的质量检测报告!该门与质检部门查处的不合格门—是否同一公司名下的产品)  
a.门框是否稳固、周正,安装牢固
b.门扇是否外观平整,漆面完好,无磕碰,色泽一致?
c.门把是否牢固,操作灵活?
d.轴是否平整牢固,转动平稳?  
 
是否太紧或太松(门缝隙是否太大,门插是否太短,门四边、角是否平整,门开关有无特别噪音 
 
门是否有破损,猫眼是否正常,视觉清晰,门铃是否正常,按钮是否牢固,防盗门开关是否有障碍,如碰到墙、消防箱等 
 
内门(如有的话)是否规则。对讲系统是否正常,单元门能否受控打开。  
 
6 窗户
 
窗户开关是否灵活,是否磕磕碰碰。是否能关严,隔风、隔音的效果如何。窗是否变形,与墙体是否吻合,窗边与混凝土是否无缝隙,锁扣是否正常,能否锁紧,是否灵活,玻璃是否完好,是否平整、干净、明亮,窗台下是否有水渍(如有可能是窗户漏水),查看密封胶条是否完整牢固。阳台护栏是否牢固。记住要检查每个房间的门窗噢!  
a.窗边与混凝土接口是否有缝隙?(窗框墙接缝处一定要密实,不能有缝隙)
b.窗扇安装是否牢固、开关灵活、关闭严密?
c.窗框是否稳固、周正,表面平整?
d.窗户玻璃是否完好?
e.把手是否完好、牢固、灵活?
f.窗台下面有无水渍?(如有,则可能是窗户漏水)
g.窗前护栏高度是否符合规范、安全、稳固、无妨碍?  
 
7 层高
看净高是否符合要求(购房合同中的层高减去20公分楼板及面层厚度,再减去3公分允许误差,余数就是房屋的净高。房屋最高、最低处是否相差(是否倾斜),房间是否是长方形,是否两边的长度不一致  
 
8 卫生间
a.坐厕下水是否顺畅?
b.是否有地漏,坡度是否向地漏倾斜?  
 
9 厨房
a.电、水、煤气表是否齐全?
b.电、水、煤气表的度数是否从零开始?
c.是否有地漏,坡度是否向地漏倾斜?
d.供水管的材质是否可靠?(目前大部分供水管采用铜管,可安全使用50年,并可净化管内水质)  
 
10 天花板
a.是否有麻点?(如果顶部有麻点,对室内装潢将带来很大的不利影响)
b.是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕?
c.卫生间顶棚是否有漆脱落或长霉菌?
d.顶棚楼板有无特别倾斜、起浪、隆起或凹陷?  
 
11 上下水
大开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度。(新房子应该配给一个简易龙头给业主)。(建议有条件的邻居做水管的试压:水管道是隐蔽工程,为了美观和节省面积,多数屋内的水管都埋在地下,有什么问题很难发现和处理。水管道的试压就是验收水管道最主要的方法。一是堵住水管的出口,并保持一段时间;二是用打压机(加水压设备):冷水管压力在10公斤、热水管在15公斤,时间60分钟/根,如果压力达不到或保持不住,就说明水管有漏水现象。)  
 
验收下水情况,先用面盆盛水,再向各个下水管处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。下水道漏水是否迅速顺利(注水,打开地漏,水是否迅速漏下),通球试验:是检查下水道内是否有杂物。为什么要验收这个呢,因为在工程施工时,有一些工人在清洁时往往会"偷"这个工。把一些水泥渣倒进排水管,如果这些水泥较大的话,就会在弯头处堵塞,造成排水困难。 
 
12 验防水
 
厨卫的防水。当然,目前交付的房子,有一些事先已经声明没有做防水,这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水,那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试,那么在你装修好时再发现漏水什么的,那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是:用水泥沙浆做一个槛堵着厨卫的门口,然后再拿一胶袋罩着排污/水口,再加以捆实,然后在厨卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厨卫的天花。主要的漏水位置是:楼板直接渗漏;管道与地板的接触处。而像地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。  
 
13 查电路
关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路。用万用表测量各个强、弱电路是否畅通。强电、弱电是否分开走且相距一定距离,无交叉 
电器户表在户外的,应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后户内是否完全断电。户内的,应检查闸具是否控制户内电器。控制闸具应分开,如室内应设置控制灯光的闸具和控制插座的闸具,空调的插座应与其他线路分开。 
 
距离地面30厘米高的插座必须带保险装置,厨厕应与通风道就近安装,洗手盆的上方不应有插座,卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施;卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座;  
 
a.电闸机电表在户外的,拉闸后户内是否完全断电?(主要是查看电闸能否控制各个电源)
b.户内有分闸的,拉闸后,分支线路是否完全断电?
c.各个开关、插座是否牢固?(别忘打开电话、电视的线路接口,用力拉一拉,看是否虚设)
d.是否市政供电?(每度临时电要比市政供电高0.2元,而且还没有保障) 
检查开关、插座的牢固程度;电话、电视线路应用力拉一下,看是否虚设。插座是否正常通电,有无防护措施?电灯是否都亮?开关是否正常?有线电视线是否通?电话线路是否通?网络线是否通?  
 
14 燃气管道
是否安全,要开发商明确如何测试漏气报警装置
a.居室、客厅有否各种管线外露?  
 
15 隔音
将房门关闭,在房间外制造较大噪音,看隔音效果是否满意? 
 
室内清扫干净,无污物,达到窗明地净,地漏、雨水等处无堵塞杂物。燃气表、电表、水表三表到户,能正常使用(燃气可能要迟一些,入住率达到一定比例才能通气)。在全部检查结束后,将水表、电表和燃气表的读数看清楚,记录下来,一般读数不大,还是让物业人员记一下的好。同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
 
对公共环境的验收
 
序号 项目 验收方法、标准 验收结果
 
1 楼盘的交付,必然涉及到与楼盘使用相关的配套设施的同时交付,如果交付时楼盘四周绿化等配套等还没有完工,除非业主与开发商在契约中就某些事项作了特别约定,否则该楼盘肯定不具备交付条件。合格的楼盘须做到“五通一平”,即燃气、上水、电、污水、路通,一平即楼前6米、楼后3米场地要平整,不准堆积建材或杂物,以确保进出安全  
 
2 注意查看电梯箱体本身、电梯门是否正常,楼道、楼梯有无质量问题。应该装修完毕并能正常使用。  
3 住户的邮政信箱如何设置需要开发商明确。  
4 各位邻居应当提高对公共部位的关注程度,特别是对本楼层的公共部分。  
5 如果有不认可的房屋质量问题,应当书面向物业管理公司说明有关情况,必要时请随同的物业管理人员签字认可,以作为业主已经履行验收义务的证据。
以下内容为在网上下载的:交房时注意事项
 一、索要“三书一证一表”:“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,“一表”是指《竣工验收备案表》(管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构),有时也附在《住宅使用说明书》中)。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。这两件东西请收好,准备回去锁抽屉里。《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》,建议查阅原件,或查阅复印件时同组至少有一人负责核对原件与复印件是否一致。其中《竣工验收备案表》是最应注意的文件,应仔细察看各个分项是否已全部进行备案。缺少任何一项该楼盘都不能入住。“三书一证一表”如有缺少或重要项目不完备的,请列明缺失文件或项目,以未具备法定交房条件为由拒绝收房(一式两份,要求开发商承诺办妥书、证、表的具体时间并签章确认)。要提醒的是,不要接受开发商、勘察、设计、施工、监理等各方对竣工工程进行验收后出具的《竣工验收报告》以替代《竣工验收备案表》的做法,前者不构成小区已达可交房状态的法定文件,其约束力远弱于后者。
二、《面积实测表》:了解实测面积得知道公摊面积到底有多少、摊的都是哪些东西。这就得索取原件看看,做到心知肚明。
三、提供房屋的设计图纸:避免在装修过程中损坏房屋结构
四、当房屋在没有大的问题下,可签定《房屋验收交接单》。
五、《住宅钥匙收到书》在没有验收房屋之前,不能签署